房产证借给别人抵押 手握抵押人的书面担保
原问题：持有抵押人的书面担保承诺和产权证书原件，起诉要求抵押人偿还债务时，法院以抵押财产未登记为由驳回了其诉讼请求，抵押人借此机会将财产出售给他人。检察机关继续跟进监督，解决了七年的私人贷款纠纷——未登记的房地产抵押贷款几乎坑了她
江苏省新沂市的李女士从未想过，她持有抵押人的书面担保承诺和房产证原件，但法院以“登记时设立房地产抵押权”为由驳回了要求抵押人偿还债务的请求。与此同时，抵押人甚至把房产卖给了别人。申请再审被驳回后，李女士向检察机关申请监督，终于看到了七年维权之路的尽头...
最近，由于监督效果突出，该案被最高人民检察院列为“民事检察跟进监督典型案件”。
贷款45万元，房地产抵押担保埋藏隐患
2010年11月3日，正在工作的李女士突然被同事陈华(化名)拉到角落，说丈夫急需用钱做房地产，想向李女士借10万元。热心肠的李女士爽快地同意了。考虑到陈华借的钱不小，李女士提出希望对方能提供财产担保，担心还款得不到保障。
用什么来保证自己？陈华突然想起了妹妹陈琼(化名)。陈琼和丈夫一直住在外地，但是在家乡市中心有一套闲置的房子。
陈华和陈琼电话联系后不久，陈琼和丈夫赶回家乡，并在陈华的借据下写下书面承诺：“我同意将产权证书借给李女士作为贷款抵押”，并当场将产权证书原件交付给李女士。
在接下来的半年里，李女士在陈华的要求下先后借出了45万多元。每次陈华都会在借据中注明姐姐的财产作为抵押，并签署还款补充协议，同意如果陈华在一个月内不还款，李女士可以把房子转让给自己的名字，或者直接出售财产。不仅如此，陈华还发誓，如果他违反了合同，自愿承担一切后果，即使财产没收也永远不会后悔。
李女士认为借据和房地产抵押“双保险”也是帮助同事的好事。但她万万没想到，正是这种“先天不足”的房地产抵押，让她走上了七年的维权之路。
债务逾期未偿还的，抵押财产未登记引起纠纷
转眼间，时间到了约定还款的日子。李女士担心的事情发生了——陈华的丈夫生意失败了，借不到她的钱。陈华先是找借口拖延还款，然后干脆躲避，最后干脆关机失去联系。2013年2月，李女士起诉陈华和抵押人陈琼。在诉状中，李女士要求陈华偿还45万元的贷款本金、3万元的利息和2万元的违约金。考虑到陈华可能无法偿还，李女士同时向法院提起诉讼，要求抵押人陈琼和他的妻子也承担偿还上述债务的责任。
审判期间，前同事上法庭。李女士提出的借据和协议充分证明了陈华多次向李女士借款的事实，双方也确认了贷款金额、违约金和利息的计算。法院支持李女士要求陈华偿还45万元的贷款本金。
李女士认为，她手中有陈琼签署的担保协议和主动交付的房地产证原件。因此，要求抵押人陈琼夫妇承担陈华债务偿还责任的请求也应得到法院的认可。然而，在法庭上，被告律师的辩论给了李女士一个打击——“陈琼夫妇没有与李女士抵押房屋抵押登记程序，根据物权法第187条的规定，房屋抵押，应当在房屋管理部门办理抵押登记，抵押登记。所以，李女士没有获得抵押权。
李女士的诉讼代理人争论说，没有抵押登记只是使抵押作为物权没有建立，导致没有优先赔偿权，不能对抗善意第三方，但抵押合同建立并生效，抵押人应承担抵押合同的担保责任。
听取双方意见后，法院支持陈琼夫妇的意见，认为李女士的抵押权尚未设立，不能要求抵押人承担偿还责任。2013年7月，法院驳回了李女士对陈琼夫妇的诉讼请求。
债权人未经法院支持，申请检察机关监督
收到法院判决后，身心疲惫的李女士病重。病情缓解后，她意识到上诉期已经过去，不可能通过上诉“翻案”。
此时，李女士得知了一个让她更加愤怒的消息：在一审法院的审理过程中，陈琼夫妇以16万多元的价格将涉案房屋转让给了陈琼的弟弟陈兵（化名）。不久之后，陈兵以25万元将房地产转让给了外人。这种行为使李女士坚定了决心要求解释。李女士向原审法院申请再审，要求撤销原审判决，驳回对陈琼夫妇的诉讼请求，并依法改判。2017年4月17日，李女士的再审申请因超过六个月的再审申请期而被原审法院驳回。
到目前为止，李女士可以尝试的各种救济方法都失败了。
2017年5月，当李女士经过一个社区的大门时，门口的普法志愿者和宣传板引起了她的注意。正是这个非常偶然的机会让李女士知道，她也可以申请检察机关的监督。李女士的心重新点燃了希望。她立即来到新沂市检察院检察服务中心，告诉检察官这场让她心情不好的纠纷。
申请抗诉时，应确定抵押合同有效
“在这种情况下，抵押权确实没有生效，李女士无法享有抵押财产的优先赔偿权。然而，陈琼和他的妻子向李女士交付了产权证书，并书面承诺，李女士也接受了双方之间的抵押担保合同已经建立并有效。陈琼和他的妻子可以预见，他们可能代表他们履行的债务是抵押财产价值范围的一部分。基于有效的抵押担保合同，李女士可以要求陈琼夫妇在抵押财产价值范围内承担连带责任……”新沂检察院检察官吴红燕经过仔细审查询问，认为原判决适用法律确实错误。
经检察官联席会议和检察委员会讨论，新沂检察院于2018年4月12日向原审法院提出再审检察建议，指出抵押合同已成立生效，陈琼夫妇应在抵押财产价值范围内承担违约赔偿责任。
原审法院不采纳检察建议，理由是：“从起诉、审判陈述和证据质证意见来看，李女士主张陈琼夫妇是抵押担保责任而不是违约赔偿责任，法院尊重当事人的处罚权，不应对陈琼夫妇是否应承担合同责任。”
“作为债权人，李女士已提起诉讼，要求债务人陈华和抵押人陈琼共同承担偿还责任。请求权的基础包括贷款关系和担保关系。根据当事人的请求，原判决不违反贷款合同和担保合同的设立和履行原则。"新沂市检察院认为原审法院没有采纳不当的再审检察建议，决定跟进监督，要求徐州市检察院抗诉。
跟进监督，再审抵押人负责
徐州检察院审查此案后，认为陈琼夫妇提供抵押担保的意思明确，债权人李女士也接受了，双方达成协议，抵押担保合同对双方都具有约束力。原审期间，未经李女士同意，陈琼夫妇将未办理抵押登记的房屋出售给他人，造成无法收回的，应当承担违约损害赔偿责任。2018年12月，徐州市检察院向徐州市中级法院提起抗诉。经审查，徐州市中级法院作出民事裁定，指定新沂市法院再审此案。
2019年12月，新沂市法院作出再审判决，采纳检察机关抗诉意见，改判陈琼夫妇对陈华无法偿还的部分承担赔偿责任。
再审改判后，陈琼夫妇拒绝接受，提起上诉。2020年9月7日，徐州市中级法院驳回了陈琼夫妇的上诉请求。至此，这场为期七年的纠纷终于尘埃落定。目前，该案正在法院强制执行。
“我们都认为没有希望。如果检察机关不继续跟进，就没有这样的结果！在收到再审判决后，李女士和她80岁的父亲来到新沂市检察院表示感谢。老人紧握着办案检察官的手，边说边哭。眼泪里有悲伤，但更多的是兴奋和快乐。
坚持不懈地做好民生“小案”
基层检察院民事检察部门办理的案件大多发生在群众身边，频繁发生。案件的社会影响往往不大，但对于涉案人员及其家属来说，这些“小案件”都是大案件。处理好这桩民生“小案”，是对司法为民的最好诠释。
在这种情况下，李女士的七年维权之路让人唏嘘不已。“登记时设立房地产抵押权”是法律的明确规定。然而，许多人仍然简单地认为，只要双方达成抵押担保协议，并交付房地产所有权证书，就设立了抵押权。但事实上，双方之间只建立了抵押担保合同。即使一方向另一方交付了房地产所有权证书，也只是履行合同的行为，不会直接导致抵押权的建立。
原审法院驳回了李女士对抵押人的赔偿请求，该请求没有有效区分债权行为和物权行为。签订抵押合同和设立抵押权是两个不同的概念，成立生效的前提和条件也不同。抵押合同自双方达成协议意见之日起成立，房地产抵押权只有在办理抵押登记后才能成立。抵押合同成立后，双方应承担相应的合同义务，并在违反合同时承担相应的赔偿责任。
在这种情况下，原审法院没有根据错误的理解采纳再审检察建议。检察机关依法要求上级检察院以抗诉的方式跟进监督。最后，法院以涉案房屋价值为限，对抵押人进行了再审和改判，承担赔偿责任。经过持续的跟进和监督，七年的纠纷终于转变，依法保护了债权人的合法权益。检察官还希望从本案中吸取教训，提醒双方在达成房屋抵押合同时，必须及时办理抵押登记，以免像李女士那样陷入漫长的权利保护之路。((江苏省新沂市检察院) 武红艳）
发布于 2023-08-24 03:39:52
