借名人(实际购房人)如何将房产过户至自己名下以及应当注意哪些
在房地产市场上，有些人可能会借名买房，以避免法律限制获得额外的购房资格，或者出于其他个人原因。但是，名人去世后，借名人(实际购房者)如何将房产转让到自己的名下，应该注意哪些问题？
本文将从过户环节入手，详细说明死者(名方)继承人是否同意配合过户。此外，转让所涉及的税收问题将在后面详细总结，供读者参考。
如果借款人与著名继承人友好协商，同意配合房地产转让，双方可以通过行政手段办理转让手续。行政转让包括买卖和赠与两种方式。
(由名方继承人办理)
第二步:转让(买卖/赠与)
3.抵押贷款(如有)需先核税，银行同意书
(名方继承人需携带)
2.(根据房屋所在地是否有限购政策)需携带户口簿、结婚证等材料
(一)办理上述事项需自行办理，如需委托第三方(以北京、广东为例)：
北京规定：借名方可手写委托，名方继承人可在全国任何地区公证委托；
珠海市香洲区规定，借款人应当在全国任何地区的公证处进行公证。著名继承人应当在房地产所在地的公证处进行公证，双方的客户不得为同一人。
具体委托要求以房地产所在地房地产登记中心的要求为准。
具体委托要求以房地产所在地房地产登记中心的要求为准。
（2）在转让过程中，借款人是否需要携带户口簿、结婚证等材料，以房地产所在地是否实施限购政策为准。
(三)北京市朝阳区规定，以买卖方式转让所有权，需要网上签约；房地产登记中心官网有下载填写或现场办理的模板。
以房地产所在地房地产登记中心的要求为准。
如果关系明显恶化，房价迅速上涨，或者其他个人原因，死者继承人可能不愿意归还财产。此时，借款人只能通过司法渠道收回财产。
根据《民法典》第二百零八条的规定，房地产权经登记后具有公示效力。因此，如果实际买家想证明以他人名义登记的财产是他自己的实际所有权，他需要有足够的证据来证明，否则他将承担败诉的风险。
《中华人民共和国民法典》第二百三十四条利害关系人因物权所有权和内容发生争议的，可以请求确认权利。
《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，除法律另有规定外，当事人应当提供证据证明自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实。 当事人在作出判决前未提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用物权编制的解释（一）》第二条，当事人有证据证明房地产登记簿上的记录与房地产产权的真实权利人的真实权利人的真实权利人不一致，并要求确认其享有物权的，应当予以支持。
吴某某、李某某等案件外人执行民事再审民事裁定书[(2022)最高法民再295号]
判决要点：吴某某、李某某对本案涉及的房地产不享有所有权。本案不是“借名买房”，吴某某、李某某也不是没有资格买房，如果需要更换房产，可以以自己的名义买房。本案涉及的房地产是王用自己的公积金贷款购买的。合同和付款发票均显示房地产买受人为王，以王的名义登记，足以证明房地产的所有权属于王。吴某某、李某某未提供证据证明其与王某有借名买房和房屋产权登记事宜。此外，吴某和李某在其再审申请中承认，自2013年3月至被拘留之前，王某已在涉案房屋居住两年，因此本案不符合“借名买房”的情况。
王某某、孙某某所有权确认民事二审民事判决书[(2021)苏02民终6411号]
判决令：王某某不清楚商品房销售合同的签订、银行贷款等购房细节；在另一起诉讼中，从王某的诉讼请求来看，他不知道涉案房屋的首付金额，这显然违背了王某的借款名称。虽然涉案房屋由王某某部分出资，但房屋所有权以孙某某的名义登记。当孙某否认双方有借名买房的协议时，王某某并未就双方借名买房履行举证责任。因此，王某某应对其主张承担举证不利后果。
邹某某、刘某返还原物纠纷民事二审民事判决[(2022)苏02民终2847号]
判决令：刘主张双方之间有实际的贷款买房合同关系，所谓的贷款买房合同，是指双方同意，借名人以名人的名义买房，以名人的名义登记，借名人实际享有房屋权益的合同。在这种情况下，根据刘提供的证据和双方的陈述，我们可以看到刘支付了部分首付款和房屋抵押贷款。首先，许多证人在法庭上证明了刘借钱购买涉案房屋的事实。证人的付款时间也与邹支付购房款的时间相对应。资金转移应该是有原因的。邹无法合理解释证人的付款是其他用途，大多数证人对邹并不熟悉，因此，证人的付款可以确认是刘的出资。其次，从刘提供的2020年多个电话录音也可以看出，邹承认并知道刘买房的出资。刘还表示，由于个人信用信息不好，无法买房，父母年纪大了，无法贷款，于是以邹的名义买房。从电话录音可以反映双方买房结婚的意愿，双方为了进一步发展夫妻关系，刘购买上述房屋有大量资金，现在夫妻关系破裂，虽然双方有借名买房，也不能继续履行，刘也明确放弃房屋所有权，所以刘投资财产也应返还。
从中国的相关立法和上述司法案例可以看出，如果名人或其继承人不承认借名买房的事实，借名人可以推翻房地产登记，以维护事实的真实性。因此，借名方在借名买房双方发生纠纷时，应注意以下几个方面：
1、是否有书面借款买房协议，还是其他证据可以证明双方有借款买房的协议；
2、购房款支付凭证包括首付款、抵押账户清单、契税发票等；
3、房屋占有情况，也就是说，借款人是否实际占用了房屋；
4、借名买房的合理原因。
如果借款人有权通过法院调解或法院最终判决确认涉案房屋，房地产登记中心将按照法院调解/判决文件的要求完成转让手续。
(法院调解/判决→房地产登记中心应当按照调解书/裁判文件的要求办理转让手续。
第一步:法院调解/判决:
房地产登记中心按照调解书/裁判文件的要求完成转让手续
1.法院将法律文件送达房地产登记中心；
5.借名方还需携带法律文件。
（1）法院调解书/判决文件的内容可能是继承人转让后，房地产转让给借款人，也可能不需要继承人办理转让手续，只需配合直接转让给借款人。
如果属于后者，借款人需要向法院申请强制执行才能办理转让；
(二)司法大于行政，转让程序以法院调解书/裁判文件为准；
(三)司法途径转让仍需纳税。
如果属于后者，借款人需要向法院申请强制执行才能办理转让；
(二)司法大于行政，转让程序以法院调解书/裁判文件为准；
(三)司法途径转让仍需纳税。
结合房地产的性质、规模和房地产所在地的税收规定，综合判断选择哪种转让方式更有利。
北京市昌平区税务部门提供以下税额等资料。其他省市的具体税额和方法应当向房地产所在地税务部门核实。
(1)直系亲属的礼物
3%的契税需要缴纳3%的契税、印花税(以现场办理为准)
(二)非直系亲属间赠
契税3%、印花税(以现场办理为准)、全额增值税及附加增值税5%、20%个人所得税20%个人所得税
注：双方可以自由协商哪一方负担税款
唯一房产且90㎡以下：1%
唯一房产但90㎡以：5%
非唯一的房地产/商业办公:3%
普通住宅 2年以上：免征增值税
非普通住宅/商业办公室 2年以上:差额增值税及附加(具体金额以现场为准)
普通/非普通住宅 2年以下:全额增值谈附加
非唯一/不满五/商业办公:20%的税收差额
只需支付商业办公费用(具体金额以现场为准)
只需支付商业办公费用：30%-60%的差额
注：上述税收需由名方承担。
司法转让也需要纳税。具体纳税额度和方式应当按照法院调解书/判决书规定的方式咨询房地产所在地税务机关。
司法转让也需要纳税。具体纳税额度和方式应当按照法院调解书/判决书规定的方式咨询房地产所在地税务机关。
以北京为例，司法过户的纳税额度与行政过户的纳税额度一致。
发布于 2023-08-01 10:13:39
