安置房没房产证签合同有效吗（拆迁安置房买卖合同，有效吗？）
拆迁安置房是政府在进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时安置被拆迁居民的房屋。由于拆迁安置房的购买价格较低，拆迁安置房转售时原房东未办理房屋所有权登记，不能及时办理转让，二手房交易市场拆迁安置房的销售价格相对较低。一般而言，拆迁安置房屋买卖存在以下风险：
1、由于房屋不能及时办理转让，原房东可以一方二卖；
2、由于房屋从合同签订到转让时间较长，房东可能会因后期房价上涨而提高价格；
3、由于拆迁安置房也可能涉及分家分析纠纷，如果卖方不是房屋的真正所有者，本案涉及的合同可能无法履行，并宣告终止；
4、由于拆迁安置房价格较低，被中介、房地产投资爱好者等多次转售、炒房。
本文通过分析拆迁安置房屋销售合同纠纷判决中的判决原因，总结了拆迁安置房屋的相关判决规则，供买方参考：
第一部分：法院裁判理由：
观点1：卖方知道其他权利人仍签订合同出售，为合同违约方和过错方；买方知道购买的房屋尚未取得房地产登记，合同签订不尽审慎义务也有过错。
【判决规则】因享有房地产权利的人不同意处罚，不能履行房地产销售合同中的房地产转让登记等协议。因此，买方不能达到取得房地产合同的目的，买方主张终止合同，法院依法支持。
【判决规则】因享有房地产权利的人不同意处罚而不能履行房地产销售合同中的房地产转让登记等协议。因此，买方不能达到取得房地产合同的目的，买方主张终止合同，法院依法支持。依照法律规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定要求终止合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时终止。买方已提出终止合同并通知卖方，因此合同已终止。卖方知道其他权利人仍签订合同出售，为合同违约方和过错方；买方知道购买的房屋尚未取得房地产登记，未履行合同签订的审慎义务，也有过错。
根据法律规定，合同终止后未履行的，终止履行；履行的，当事人可以要求恢复原状，根据履行情况和合同性质采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于合同终止，买方主张退还已支付的购房款，法院依法支持。合同终止造成的买方实际损失包括房屋差价、诉讼财产保全责任保险费、司法评估和评估费，这些费用是合理和必要的费用，也是买方的损失。法院裁定卖方赔偿买方上述损失的80%，其余损失由买方自行承担。
观点2：原被告房屋销售合同关系，双方交易的房屋为拆迁安置房屋。虽然当时没有产权证书，但现在有办理许可证的条件，因此房屋销售合同合法有效。
【裁判规则】原被告房屋销售合同关系，双方交易的房屋为拆迁安置房屋。虽然当时没有产权证书，但现在有办理许可证的条件，因此房屋销售合同合法有效。双方在房屋销售合同中没有明确规定转让期限。本案涉及的房屋可以办理初始登记，初始登记后可以转让。被告已将涉案房屋交付给原告，被告应无条件配合原告办理房屋转让登记手续，现诉讼财产可以办理房屋产权登记，但被告未办理，也不协助原告办理转让手续，构成违约，现原告要求被告办理房屋转让义务，原因合法，应予以支持。被告应立即办理房屋初始登记，并及时将上述房屋的产权证明和土地使用证转让给原告。
初始登记的有关费用由被告承担，转让过程中产生的税费由原告承担。原告要求被告支付违约金，双方未在合同中约定转让时间，因此被告不构成违约，并同意在审判中将涉及的房屋转让给原告。因此，原告的主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。但被告在诉讼前要求原告转让时提高价格，导致诉讼，诉讼费用由被告承担。
观点3：在原房东已办理产权登记的情况下，买受人从第二房东处购买的拆迁安置房将原房东和第二房东列为被告。法院查明事实后，按照先后履行的顺序，对房屋转让进行了先后安排，支持了买受人的诉讼请求。
【裁判规则】被告与被告三签订的协议是双方的真实意图，被告作为拆迁安置家庭成员，拆迁安置转让，是行使家庭代理，不违反法律、行政法规的强制性规定，买方也取得了房屋，协议应合法有效。被告四作为被告三的妻子，将购买的拆迁安置房再次转让给原告。双方签署的协议也是双方的真实意图，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。
上述两笔转让款已在签订合同之日支付，房屋也已交付。本案涉及的房地产已办理登记手续，转让方应协助按合同办理转让手续。原告要求转让，法院支持。涉案房屋的法定第一顺位继承人是被告一和案外人张。被告一、张应当按照《继承法》第三十三条的规定，协助将涉案房屋转让给被告三、四，然后由被告三、四协助转让给原告。关于转让费，双方协议未明确规定转让费的负担，应当依照法律、法规的规定缴纳。
观点4：由于被告未能按时归还银行贷款，涉案房屋进入司法拍卖程序，涉案房屋无法转让给原告，合同目的无法实现。法院支持原告要求终止与被告签订的销售合同，具有事实和法律依据。
【裁判规则】被告向原告出售的房屋，由于被告未能按时归还银行贷款，涉案房屋进入司法拍卖程序，涉案房屋无法转让给原告，合同目的无法实现。法院支持原告要求终止与被告签订的销售合同，具有事实和法律依据。原告在提起诉讼前未书面通知被告终止合同关系，法院决定自法院向被告送达诉状副本之日起终止合同。
原告主张对所涉房屋的变价享有优先赔偿权。由于所涉房屋受到限售期交易的限制，所涉房屋的贷款尚未偿还，因此未来是否可以以原告的名义转让和登记存在一定的风险。为了保证原告合同权利的实现，原告和被告同意在所涉房屋上为原告设立抵押权，后来，被告还再次出具承诺书，承诺将所涉房屋的剩余价值抵押给原告，双方办理抵押登记手续后，依法设立抵押，符合法律规定，合法有效。现在，由于被告的违约行为，合同终止，被告需要返还购买款项和赔偿定金损失。原告主张在抵押登记范围内享有优先赔偿权，有事实和法律依据，法院支持。
观点5：由于被告不配合拆迁安置房屋的转让，原告在诉讼中提交了土地分割转让许可证和拆迁房屋所在社区居民委员会出具的证明，证明房屋可以办理房屋产权手续，因为手续齐全。
【裁判规则】原告与被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意图，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告向被告购买了涉案房屋，支付了所有购房款，实际居住多年。现在涉案房屋可以办理产权证。在这种情况下，被告应及时办理涉案房屋的产权登记，并协助原告办理涉案房屋的转让手续。
观点6：原告知争议房地产是拆迁安置房，销售交易风险较大，但未调查核实产权问题，未履行买方必要的审慎义务，合同终止也存在一定过错。
【裁判规则】争议房地产登记的原产权人为戴，以买卖方式转让给沈。被告自始至终未取得争议房地产的所有权或处分权，导致争议房地产的所有权无法转让给原告。现在原告要求终止合同，要求赔偿损失，理由是合法的，法院支持。
关于原告的损失，在本案中，原告知房地产是拆迁安置房，销售交易风险较大，但未调查核实产权问题，未履行买方必要的审慎义务，终止合同也存在一定的过错，考虑到原告使用时间较长，装修和家用电器贬值，结合房屋估值和市场因素，法院酌情命令被告赔偿原告损失40万元（即诉讼损失的三分之二）。此外，本案产生的评估费用由被告承担。此外，本案产生的评估费用应由被告承担。合同终止后，被告还应返还原告的购房款34万元，原告还应将争议的财产和装修（不可移动的装修和清点确定的家用电器）返还给被告。
观点7：本案涉及的房屋自合同签订之日起已被原告实际居住十年，房东和妻子已办理本案涉及的房屋产权初始登记六年多。房东和妻子都没有提出异议。考虑到房东和妻子之间的关系，夫妻一方出售本案涉及的房屋应被视为夫妻双方的共同意图。
[判决规则]根据最高法院关于销售合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第一款，当事人一方在合同中没有所有权或处罚标的物，人民法院不支持，因此，原告与被告签订的房屋销售合同是双方的真实意图，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于被告提出的辩护，经调查，我国《城市房地产管理法》“未依法登记取得房地产所有权证书不得转让”的规定，其性质属于行政规定，不是强制性规定，是房地产所有权转让的限制，不影响房地产转让合同的有效性，因此被告的辩护不能成立。
被告辩称，他不知道房子被卖了，但自2002年以来，房子已经被原告的父母实际使用，2013年被告已经六年多了，被告没有提出异议，同时基于被告的夫妻关系，被告的辩护明显不合理，所以辩护不能成立，法院不接受。因此，被告一出售涉案房屋，应视为二被告的共同意图。原告向第二被告购买了涉案房屋，并已支付了所有购房款，并已移交给其父母多年。现在第二被告已经办理了涉案房屋的共同初始登记产权证书。在这种情况下，第二被告应协助原告办理涉案房屋的转让手续。法院支持原告的诉讼请求，符合法律规定。
观点8：由于原告在审理过程中无法提交涉案房屋的所有权证明材料，法院也无法根据其职权找出涉案房屋的拆迁安置所有人，因此法院只能确定房屋销售合同有效，但不能判决房屋办理转让手续。
【裁判规则】被告一与被告二签订的房屋买卖合同，以及原告与被告一、被告二三方签订的房屋买卖合同，都是双方的真实意图，合同无效的，应当认定上述合同合法有效。但由于涉案房屋为拆迁安置房，尚未办理房地产权登记，原告未提交涉案房屋的任何相应材料。在审理过程中，法院还向涉案房屋所在地镇政府有关部门进行了调查，但未能确认涉案房屋的实际拆迁安置业主。因此，原告要求被告办理涉案房屋的房地产所有权证明，要求被告协助转让所有权的诉讼请求没有事实和法律依据，无法成立，法院不予支持。
观点9：签订合同后，卖方表示不能将房屋交付给买方，也不能提交相关证据证明，买方不承认卖方的原因，因此卖方的行为构成违约，应承担违约责任。
【裁判规则】原告与被告签订《拆迁安置房买卖合同(期房)》，是双方的真实意图，没有中国《合同法》规定的无效情况。因此，合同是合法有效的，双方应当按照约定充分履行义务。
【裁判规则】原告与被告签订《拆迁安置房买卖合同(期房)》，是双方的真实意图，没有中国《合同法》规定的无效情况。因此，合同是合法有效的，双方应当按照约定充分履行义务。根据我国《合同法》的规定，一方延迟履行债务或者有其他违约行为导致无法达到合同目的的，可以终止合同。
中国《担保法》规定，当事人可以同意一方向另一方支付定金作为债权担保；收到定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。在本案中，原告向被告购买了拆迁安置房，并已支付了购房押金。被告应有义务将相应的拆迁安置房程序交付给原告，使双方能够继续完全履行合同义务。
然而，在签订合同后，被告以家庭矛盾为由表示，他无法将房屋交付给原告，也无法提交相关证据进行证明。原告不承认被告的理由，因此被告的行为构成违约，应当承担违约责任。由于被告拒绝履行合同义务，原告无法达到合同目的，原告提出终止合同，要求被告双倍返还定金，这是合法和合法的，应该得到支持。被告还应承担原告支付的律师代理费。由于原告未能提交证据，原告不支持原告还提出的其他损失诉讼。
观点10：《购房定金收据》记载了买受人、卖方、房屋的具体位置、房屋总价、付款方式、定金和违约责任。虽然双方没有签订书面的房屋销售合同，但《购房定金收据》有房屋销售合同的主要内容，应确定双方的房屋销售合同已成立并生效。
【裁判规则】在《购房定金收据》中，购房人、卖方、房屋的具体位置、房屋总价、付款方式定金和违约责任均有记载。虽然双方没有签订书面的房屋销售合同，但《购房定金收据》有房屋销售合同的主要内容，应确定双方的房屋销售合同已经建立并生效。根据相关司法解释，被告是否是有权处分人并不影响合同的有效性。被告出具的《购房定金收据》由原告持有保管，并加盖房地产经纪公司印章。因此，被告事后不可能添加内容，原告也按照合同支付了被告购房的剩余定金。因此，原告收据中的添加内容不能确定。
本法院认为，当双方达成房屋销售合同时，被告没有隐瞒房屋没有产权证书或短期内无法办理产权证书的事实，原告也知道这种情况，原因如下：1、根据录音内容，原告当时知道案件涉及的房屋产权证明不知道什么时候办理，被告及其家属不能保证产权证能在短时间内办理；2、原告在审判过程中改变了诉状中的事实和理由，即原告对事实的陈述前后不同，不稳定，陈述不可信；3、拆迁户取得房屋后，当地拆迁安置房短期内无法办理产权登记，一般需要数年时间，双方又系在房地产经纪公司内交易，而且原告声明自己也是从事房地产中介工作，不可能不知道这个事实。结合上述情况，原告在支付定金时知道被告出售的房屋的情况。被告不隐瞒房屋情况或违约。
第二部分：律师总结总结：
通过对张家港地区拆迁安置房屋销售合同纠纷判决的分析，律师总结了以下观点，供拆迁安置房屋销售方参考：
1、即使没有房产证的拆迁安置房，只要合同内容不违反国家法律法规的强制性规定，即为有效合同，买卖双方均应遵守合同。
2、即使没有签订正式的房屋销售合同，只要房屋买卖双方的信息、房屋的具体位置、总购买价格、付款方式等内容写在购买定金收据或收据上，也可以确定为房屋销售合同的成立和生效。
2、即使没有签订正式的房屋销售合同，只要房屋买卖双方的信息、房屋的具体位置、总购买价格、付款方式等内容写在购买定金收据或收据上，也可以确定为房屋销售合同的成立和生效。
3、一般来说，拆迁安置房的房东配偶不同意出售房屋，可能导致合同目的无法实现，合同终止。但是，如果买方能够证明房东配偶默认了购房合同的有效性，或者买方能够证明他已经在涉案房屋中居住了很长时间，法院仍有可能判决合同继续履行。
4、买受人应当向法院提交有关房屋可以办理产权证明的证据材料。因客观条件不能取得的，可以申请法院调查令转让有关资料。
5、对于暂时无法办理产权证书的拆迁安置房屋，为保险起见，建议买方在起诉时详细说明诉讼请求，要求法院确认与卖方签订的拆迁安置房屋销售合同的有效性，然后要求对方办理房屋转让手续。
6、对于因拆迁安置房无法办理转让而向卖方索赔损失的，法院可能会认为买方本身在购买拆迁安置房时也存在一定的过错，因此买方应根据大小比例判断买方承担少量过错责任。
7、对于买方从第二房东购买的拆迁安置房屋，因原房东原因不转让的，买方可以将原房东和第二房东列为被告，要求确认两份合同的有效性，并要求法院判决原房东和第二房东按照顺序履行合同义务。
8、如果房屋转让过程中产生的税费没有写清楚，以后产生的税费可能由一方承担。
9、对于房东一房二卖的行为，或者房东一房先卖后抵的行为，买方可以考虑在起诉前与卖方协商办理房屋二次抵押手续，抵押房屋的剩余价值，以确保房屋的剩余价值在未来诉讼结束后在执行阶段得以实施，优先补偿剩余价值，弥补买方的经济损失。
发布于 2023-09-30 13:15:01
